סקירה כללית של שינויי חקיקה מרכזיים במונטנגרו (31 בדצמבר 2025)

בימים האחרונים של שנת 2025 היוצאת, אסיפת מונטנגרו אישרה מיד חבילה של שינויים בחקיקה, שכבר מתחילים להשפיע על שוק הנדל " ן ומדיניות ההגירה. 

1. תיקונים לחוק הזרים-השפעות על נדל " ן והיתר שהייה

חבילת התיקון לחוק החייזרים אושרה רשמית על ידי הפרלמנט ב-31 בדצמבר 2025, ומקלה על מספר דרישות שגרמו בעבר לדאגה בקרב משקיעים ובעלי נכסים. 

מה השתנה המפתח:

• המדינה תיקנה את התנאים להארכת היתר שהייה זמני (היתר שהייה) לזרים.
• התיקונים נועדו להקל על קבלת וחידוש אשרת שהייה לבעלי נכסים או משקיעים במשק.
• התיקונים נגעו לדרישות למסמכים ולתהליך סקירת הבקשות, כמו גם למועד ביצועם.  

מדוע זה חשוב לשוק הנדל " ן:

יש בהירות משפטית לגבי אילו אובייקטים ניתן לראות כבסיס אשרת שהייה. זה מחזק את אמון המשקיעים ומפחית את הסיכונים במגזר הדיור והנדל " ן המסחרי.

2. התקציב הכללי של מונטנגרו לשנת 2026 אושר

למרות שלא מדובר ישירות בחוק מקרקעין, העברת תקציב המדינה לשנה הבאה מהווה בסיס פיננסי לתוכניות תמיכה ביוזמות בנייה, תשתיות ותכנון ערים. 

3. תיקונים לחוק קדסטר ומקרקעין

אושר חוק תיקון רישום מקרקעין ציבורי וחשבונאות נכסים, אשר אמור לשפר את דיוק החשבונאות של כל המתקנים ולהאיץ את העסקאות בשוק. 

שינויים עיקריים:

• הכללים לרישום זכויות קניין הובהרו.
• דרישות תיעוד טכני מוגברות בעת עיצוב אובייקטים.
• יש להגדיל את השקיפות של נתוני הקדסטר עבור הנדל " ן.
  המשמעות היא פחות סיכונים משפטיים לקונים ולמשקיעים, כמו גם פחות מצבים שנויים במחלוקת בעת בדיקת ההיסטוריה של המתקן.

4. הקשר של הידוק כללי ההגירה לפני קבלת תיקונים

בסוף 2025 נערכו גם מספר יוזמות חקיקה במונטנגרו, שמטרתן להתאים את חקיקת ההגירה לסטנדרטים של האיחוד האירופי. מוקדם יותר בשנת 2025 הוצעו שינויים שקבעו קביעת ערך מינימלי של נדל "ן (€200 000) לקבלת אשרת שהייה באמצעות רכישת דיור, כמו גם דרישות לחברות משקיעים זרים (מספר עובדים וכו'). 

למרות החששות הראשוניים מהשוק, התיקונים שאושרו סופית ב-31 בדצמבר הקלו על ההוראות הקשות ביותר תוך שמירה על שליטה באיכות ההשקעה.

מסקנות לשוק הנדל " ן במונטנגרו

אותות חיוביים:

• שיפור הבסיס הרגולטורי יוצר שוק שקוף ובטוח יותר עבור משקיעים וקונים זרים.
• תיקונים לחוק ההגירה מחזקים את הקשר בין רכוש לבין זכות השהייה, אשר חשוב לבעלי בתים ארוכי טווח.

עדיין נותרו אתגרים:

• מגמות להרמוניזציה של חוקי ההגירה עם האיחוד האירופי עשויות להביא בעתיד דרישות נוספות על כמות ההשקעות וסוגי הנדל " ן.
• שליטה רבה יותר בחברות של אזרחים זרים יכולה להשפיע על אותם משקיעים המשתמשים בעסק כבסיס להיתר שהייה.